Wohnungskauf in Berlin: Verhandlungen senken Preise erheblich

Angesichts der hohen Mieten in Berlin überlegen viele, in Eigentumswohnungen zu investieren, was jedoch teuer wird. Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zeigt einen deutlichen Anstieg der Umsätze im zweiten Jahr in Folge, nach einer drastischen Krise zwischen 2021 und 2023. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen ist von 5251 Euro auf 5511 Euro gestiegen, was einen Anstieg von circa fünf Prozent bedeutet.

Insgesamt wurden 22.912 Kaufverträge in Berlin ausgewertet, was einem Zuwachs von zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Besonders bemerkenswert ist der Sektor der Eigentumswohnungen, der etwa 80 Prozent der Kaufverträge ausmacht. In diesem Zeitraum wechselten 18.303 Wohnungen den Besitzer und der Geldumsatz erreichte rund 6,8 Milliarden Euro, was einer Steigerung von 14 Prozent entspricht.

Die Preisgestaltung zeigt jedoch, dass man beim Kauf oft nicht den geforderten Preis zahlen muss. Ein Vergleich zwischen notariell beurkundeten Verkäufen und Angeboten veranschaulicht dies: Der Median für Angebotspreise lag bei 5807 Euro pro Quadratmeter, etwa 300 Euro über den tatsächlich gezahlten Preisen. Der Stadtteil Mitte ist Spitzenreiter mit einem Anstieg des durchschnittlichen Preises von 7070 auf 9374 Euro pro Quadratmeter. Auch der höchste Verkaufspreis des Jahres wurde hier erzielt: knapp 6,5 Millionen Euro für eine Wohnung von rund 290 Quadratmetern, was etwa 22.350 Euro pro Quadratmeter entspricht.

Im Jahr 2025 gehört die luxuriöseste Wohnung in Berlin, das Penthouse im "Kronprinz" an der Oberwallstraße, zu den teuersten Angeboten. Es gibt auch ein weiteres Penthouse am Werderschen Markt, das für etwa 15,825 Millionen Euro angeboten wird und als die teuerste Wohnung Deutschlands gilt. Weitere gefragte Lagen sind Dahlem (6427 Euro/m²), Prenzlauer Berg (6300 Euro/m²) und Grunewald (6111 Euro/m²).

Die Preise in Köpenick sind mit 7134 Euro pro Quadratmeter ebenfalls hoch, sind jedoch durch die zahlreichen verkauften Mikroapartments verzerrt. Ohne diese liegt der Preis bei 5321 Euro. Am anderen Ende der Preisskala steht Spandau mit 3235 Euro pro Quadratmeter als die günstigste Zone Berlins, gefolgt von Hellersdorf (3356 Euro) und Marzahn (3372 Euro). Neubauwohnungen erzielen im Schnitt 8108 Euro pro Quadratmeter.

Für 2026 erwarten Experten wie Dirk Wohltorf vom IVD stagnierende Preise, nachdem sich der Immobilienmarkt spürbar abgekühlt hat. Wohltorf empfiehlt Käufern, Angebote sorgfältig zu prüfen, da Nachlässe von bis zu 20 Prozent auf die listings möglich sind. Er merkt an, dass hohe Wohngelder bei vernachlässigten Eigentümergemeinschaften drohen, was hohe monatliche Kosten verursachen kann. Im ersten Quartal 2026 gab es bereits einen Rückgang der Kaufzahlen um sechs Prozent, was teilweise auf den beginnenden Iran-Krieg und geopolitische Spannungen zurückzuführen ist. Die Preise blieben jedoch stabil, da der Immobilienmarkt langsamer auf externe Krisen reagiert als andere Märkte.